河北遵化“一地二主”迷局调查：一场17年的拉锯战与正在进行的司法纠错

争议地块搁置项目外围。 陈炳衡/摄

1月29日，《华夏时报》记者在河北遵化市文礼东街南侧看到，一个名为依水·嘉和府的房地产项目工地沉寂无声。褪色的铁皮门在风中微微摆动，围挡内的工地静止已久，地基坑洼处积着前几日未融化的积雪，几座裸露着锈迹斑斑铁架的大楼如同被遗忘的雕塑。对面售楼中心大门紧锁，透过低矮的围墙，能看到里面一个从未建成的高档小区雏形。对于北京东方依水源房地产开发有限公司（下称“依水源公司”）而言，这片40余亩的土地纠纷是一场持续了十七年的漫长马拉松，而如今，结束的时刻似乎伴随着法槌的敲响而来。

不久前，记者接到群众爆料，国家土地督察北京局指出的9处违法违规至今不但没有被纠正，违规土地上反而建起高楼。一场横跨十余年的土地出让纠葛，将一个关于规划、契约与纠错的故事推向台前。

同一片土地的两条故事线

时间回溯至2008年，那是一个城市建设高歌猛进的年代。4月，遵化市政府土地收购储备中心与依水源公司签订协议，将东沙河西岸这片土地出让给后者进行开发。随后经过招拍挂程序，依水源公司以约1.44亿元的价格取得了国有建设用地使用权。在当时，这被视为一个拉动投资、提升城市形象的普通项目。然而，波澜在平静的水面下暗生。记者根据报料人提供的《遵化市城乡整体规划（2003-2020）》文件了解到，这213亩土地中，有部分土地在当时的城市总体规划中，性质被认定为“绿化和公共服务设施用地”。这意味着，其出让为商业住宅用地，在程序启动之初就面临着与规划不符的根本性问题。一位曾参与早期项目讨论的本地人士向记者回忆：“当时的思路是，可以先出让，规划以后再调整。资金压力大，发展等不起。”但这种“先上车，后补票”的思路，为日后的争议埋下了伏笔。

在上述土地交易之前，另一条叙事线也在展开。2007年，遵化市启动了通华东街（原镇海东街）旧城改造项目，并被列为重点工程。根据遵化市人民政府〔2008〕5号市长办公会议纪要，明确提及该项目改造范围“南至建华街、北至海星大街、东至沙河西岸、西至东一环路”，总面积约1400亩。依水源公司所获得的213亩土地中有两块标地，约40余亩。正位于这一四至范围之内。根据《遵化市城乡整体规划（2003-2020）》，另一家本地房企遵化市浩友房地产开发有限公司（下称“浩友公司”）作为旧改项目的开发方，其权益范围由此产生了重叠。浩友公司相关负责人向《华夏时报》记者出示了厚厚一摞文件，语气哽咽：“白纸黑字的会议纪要确定了这是我们的改造范围。他们（指依水源公司）的地是直接‘切’出去的。当时的‘招拍挂’，我们根本不知情，也没有接到任何参与竞拍的通知。”这种“一地二主”的权属争议雏形，使得项目在起步阶段就陷入了复杂的产权迷雾中。

部分旧改范围如图，争议地块为标红部分。 截图自百度地图

面对浩友公司的持续抗议，依水源公司依旧开始了项目建设的前期工作。双方企业也因此开始了长达17年的拉锯战。

主动纠错的罕见案例

转折点出现在2014年。当年，国家土地督察北京局接连收到反映“规划为城市绿地的土地被批准建设商品房”等问题的举报。2014年12月，该局督察组赴遵化实地核查后，以国土督察京函〔2014〕64号文的形式，向河北省政府办公厅发出督察函，函件详细列出了九大类问题：违规出让土地、违规设置竞买人限制条件、违规签订出让合同、违规批准缓交土地出让收入、违规分割登记发证、土地批而未供、闲置土地处置不到位、违规发放建设工程规划许可证、违规发放建筑工程施工许可证。督察意见并要求河北省责成唐山市对该项目存在的违法违规问题逐项查处整改、追究责任。

据记者了解，遵化市政府接到督察函后，立即展开全面自查自纠，并于2016年1月8日以遵政呈〔2016〕1号文件的形式，详细报告了相关情况，出具了相应整改报告。整改报告承认：“2008年5月16日，遵化市人民政府在该项目（即依水源公司取得的213.41亩国有建设用地使用权）部分土地实际用途不符合规划用途，并且规划部门未出具规划条件情况下，批准遵化市国土资源局《关于遵储〔2008〕13号国有土地使用权出让方案的请示》，按照商业、住宅用途，进行挂牌出让。此行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》”；其他关于违规分割登记发证问题，土地批而未供问题，闲置土地处置不到位问题，违规发放建设工程规划许可证问题，违规发放建设工程施工许可证问题，遵化市在汇报时表示已启动研究土地使用权收回的相关工作。

2023年，遵化市人民政府召开市长办公会议（遵政会〔2023〕36号），议定“依法依规收回2、3、4号土地使用权”（包含依水源公司在旧改范围内的争议地块），并在依法收回后，重新通过公开招拍挂出让。会议同时明确，该地块位于旧城改造项目控制范围内。这为浩友公司主张权利提供了最新的政策依据。更为引人注目的是2025年的法律行动。遵化市自然资源和规划局作为原告，将依水源公司告上法庭，请求法院确认双方当年签订的土地出让合同无效。此举被法律界人士视为行政机关“主动纠错”的罕见案例。在庭审中，2014年国家土地督察北京局的督察函成为关键证据。最终，遵化市人民法院2025年6月6日开庭审理，最终支持了行政机关的诉求，确认合同无效。遵化市人民法院冀0281民初2046号民事判决书中显示，法院采信了督察意见，认为当初的出让行为在规划不符、程序违规等前提下，合同自始无效。

然而，纠错行动虽然一直在推进，整改却并未如预期般迅速落地。记者致电了遵化市自然资源和规划局，工作人员并未回答土地问题，只是向记者委婉表示：“我个人认为，历史遗留问题成因复杂，处理起来需要时间和程序，但正在努力解决。”

十七年的故事能否画上句号

在此期间，争议地块大部分时间处于闲置状态，荒草渐生。依水源公司方面则感到委屈与焦虑。依水源公司负责人1月30日对《华夏时报》记者表示：“我们是通过正规招拍挂程序，真金白银拿到地的。这么多年，资金成本、管理成本沉没在这里，我们也想尽快开发，但各种争议和手续问题让我们动弹不得。我们现在是进退两难。”

争议地块搁置项目售楼处。陈炳衡/摄

基于此，依水源公司对遵化市人民法院冀0281民初2046号民事判决结果并不认同，案件已进入二审阶段，由唐山市中级人民法院审理。2025年8月21日二审开庭时，曾出现是否允许公众旁听的小插曲，最终得以公开审理。浩友公司作为利益相关方，向法庭提交了大量材料，包括指称依水源公司在涉案地块被查封后仍在施工的照片记录。

据记者了解，依水源公司已提起上诉，其核心论点在于：即便当初出让存在瑕疵，但历时十七年，公司已投入巨资，且期间相关部门并未及时、有效地作出撤销行为，简单判决合同无效恐造成新的不公。而自然资源和规划局方面则坚持，违法行为自始无效，不因时间推移而合法化，必须纠正以维护规划严肃性和公共利益。